Joanna Kozak - Gąsior » A co, jeśli chcemy kupić ziemię i okazuje się ona gruntem rolnym?

Niedawno zajmowałam się przypadkiem znajomego, który nie jest rolnikiem, a nabywał nieruchomość rolną poniżej 1 ha, co wiązało się z uzyskaniem zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (tzw. KOWR).

Jak wygląda procedura kupna takiego gruntu? Czy to oznacza, że są jakieś ograniczenia dla osób nabywających taką nieruchomość, które rolnikami nie są?

Z obowiązku uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR zwolnione są przede wszystkim nieruchomości rolne o powierzchni poniżej 0,3 ha. Nieruchomości rolne o powierzchni od 0.3 ha – 1 ha mogą być zasadniczo nabyte przez każdego, jednak z uwzględnieniem uprawnień, z jakich może korzystać KOWR.

Zasady nabywania gruntów rolnych

W Polsce obowiązują przepisy (od 2016 r.), które ograniczają możliwość swobodnego obrotu gruntami rolnymi. Na mocy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej „UKUR”), zakup gruntów rolnych powyżej 0,3 ha jest zastrzeżony przede wszystkim dla rolników indywidualnych. W praktyce oznacza to, że osoby, które nie spełniają warunków rolnika indywidualnego, mogą mieć trudności z zakupem gruntu rolnego.

Zajmijmy się jednak przypadkiem mojego znajomego, którego przedmiotem nabycia była nieruchomość o powierzchni między 0,3 ha i 1 ha. Obowiązujące obecnie przepisy UKUR dopuszczają zakup takiej nieruchomości zasadniczo przez każdą zainteresowaną osobę, co oznacza, że możliwe jest nabycie ziemi przez nierolnika (zob. art. 2a UKUR). W powyższym przypadku obrót takimi nieruchomościami jest jedynie

ograniczony przez prawo pierwokupu lub nabycia.

Należy pamiętać, że w przypadku chęci zakupu nieruchomości rolnych poniżej 1 ha należy zawrzeć w pierwszej kolejności umowę warunkową, co oznacza, że zakup nieruchomości dojdzie do skutku, pod warunkiem nie skorzystania przez KOWR z prawa pierwokupu bądź nabycia. Z powyższego wynika, że kupić ziemię rolną można, jednak w niektórych przypadkach wymaga to spełnienia dodatkowych obowiązków. W efekcie nabywcą ziemi rolnej może być zasadniczo każdy, jeśli zostaną spełnione określone warunki.

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa – jego uprawnienia a nabycie działki rolnej

Zasadnicze uprawnienia przysługujące KOWR na mocy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, to przede wszystkim prawo pierwokupu oraz prawo nabycia (art. 4 UKUR). Są to instytucje, które wpływają na obrót gruntami rolnymi.

W razie sprzedaży nieruchomości rolnej KOWR będzie przysługiwać prawo pierwokupu tejże nieruchomości, zaś prawo nabycia nieruchomości rolnej będzie przysługiwało KOWR w razie, gdy nabycie danej nieruchomości rolnej następuje w wyniku:

zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub
jednostronnej czynności prawnej lub
orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub
innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego (w tym zasiedzenia, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych).W razie, gdy KOWR zdecyduje się skorzystać z przysługujących mu na gruncie UKUR uprawnień, przysługuje mu prawo wejścia w miejsce nabywcy, w efekcie czego KOWR zyska prawo nabycia nieruchomości na warunkach określonych (m.in. przez strony umowy) oraz za zapłatą ceny za nieruchomość rolną.

Na skorzystanie z powyższych uprawnień KOWR ma 1 miesiąc licząc od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży lub stosownego zawiadomienia.

Ogłoszenia o zamiarze sprzedaży ziemi rolnej

Jeśli zatem nabywca nieruchomości rolnej nie jest rolnikiem indywidualnym, a chce nabyć ww. nieruchomość, musi uzyskać odpowiednią zgodę KOWR w tym zakresie. Zbywca nieruchomości rolnej, składając w tym zakresie wniosek do KOWR, jest zobowiązany wykazać, że żaden rolnik (ani inny podmiot uprawniony na podstawie UKUR) nie był zainteresowany nabyciem tej nieruchomości. W tym celu należy zamieścić ogłoszenie o zamiarze zbycia nieruchomości oraz odpowiedzi na nie ewentualnie zainteresowanych osób.

Sposób dokonywania ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości rolnych

Składając wniosek o wyrażenie zgodny na nabycie/zbycie nieruchomości rolnej, należy przedłożyć dowód dokonania stosownego ogłoszenia o zamiarze jego zbycia. Przed zmianą przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (a więc przed 12.6.2020 r), takiego ogłoszenia należało dokonać co najmniej dwukrotnie w odpowiednich odstępach czasu (np. w gazecie). Obecnie przepisy UKUR wskazują, że Krajowy Ośrodek zapewnia utrzymanie i rozwój systemu teleinformatycznego umożliwiającego zamieszczanie nieodpłatnie:

ogłoszeń o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnych, zwanych dalej „ogłoszeniami o nieruchomości rolnej” oraz
odpowiedzi na ogłoszenia o nieruchomości rolnej.

Ważne! Termin składania odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, nie może być krótszy niż 30 dni, licząc od dnia zamieszczenia go w systemie teleinformatycznym.

Umowa sprzedaży gruntu rolnego

Kluczowe elementy umowy sprzedaży gruntu rolnego

Przedmiot umowy – W umowie musi być dokładnie określona powierzchnia, lokalizacja oraz numer księgi wieczystej gruntu. Warto również zaznaczyć, czy grunt jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego oraz jak jest wykorzystywany (np. pod uprawę rolną).
Oświadczenia stron – Sprzedający musi potwierdzić, że grunt jest wolny od obciążeń, a także, że nie podlega ograniczeniom wynikającym z ustawy o ochronie gruntów rolnych. Kupujący, w przypadku gdy nie jest rolnikiem indywidualnym, może zostać zobowiązany do przedstawienia odpowiednich zezwoleń.
Cena i sposób płatności – Podobnie jak w przypadku lokalu mieszkalnego, cena musi być wyraźnie określona, a sposób płatności ustalony.
Zgody administracyjne – Nabycie gruntów rolnych może wymagać zgody odpowiednich organów administracyjnych, np. Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), jeśli nabywca nie spełnia wymogów rolnika indywidualnego.

Koszty związane z umową

Koszty przy sprzedaży gruntu rolnego obejmują:

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), w wysokości 2% wartości nieruchomości.
Taksa notarialna – jak w przypadku lokalu mieszkalnego, zależna od wartości nieruchomości.
Koszty związane z uzyskaniem zezwoleń administracyjnych, jeśli są wymagane.

Podsumowanie

Umowa sprzedaży gruntu rolnego może być skomplikowanym procesem, który wymaga odpowiedniej wiedzy prawnej. Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego oraz spełnienie wszystkich wymogów formalnych jest kluczowe, aby transakcja była ważna i prawnie skuteczna. Kupujący i sprzedający powinni szczególnie zwrócić uwagę na kwestie związane z ceną, terminami oraz obciążeniami prawnymi nieruchomości. Warto także pamiętać o szczególnych regulacjach prawnych i wyjątkach wynikających z ustawy o ukształtowaniu ustroju rolnego.